時間：2006-10-20 閱讀數：1387
建筑工程質量保險，又稱工程質量內在缺陷保險，是為保護購房者合法權益而出現的險種。該產品承保開發商開發的建筑工程因潛在的缺陷發生的質量事故造成的賠償責任，主險有長達10年的保險保障，開發商也可以附加保險期間為五年的附加滲漏條款。經過建設部和保監會的共同研討，由人保財險開發的這個險種目前已在北京、上海等全國14個城市試點推出。
但作為首批試點城市的福州和廈門，這一新險種的推廣情況卻并不盡如人意。
福州情況 推行工程質量險勢在必行
“開發商偷工減料”、“剛買的房子就發現墻體掉灰、漏水、門窗密封不嚴等毛病”、“沒法收房，強烈要求整改”……在很多小區的業主論壇上我們總不難發現這些投訴住宅質量的帖子。業主與開發商的矛盾往往就此被激發，經過驗房、整改；再驗房，再整改，問題仍然難以得到解決。事實上，有很多工程的質量缺陷是后期的小修小補無法彌補的。業主與開發商的交涉往往演變成業主拒絕收房，而開發商要求業主賠付延期交房違約金，雙方形成對峙的僵局。這方面的事例可謂數不勝數。
目前福州的商品房質量問題主要集中在墻體滲漏、空鼓、下水道排水不暢、防盜門質量差等問題。一些開發商在項目建設過程中為了節省成本，常常出現偷工減料甚至采用劣質建材的問題，而一些實力不強的開發商囿于資金問題和交房日期的迫近，往往草草完工了事，從而導致了一系列的質量問題和安全隱患，而開發商所處的強勢地位讓很多業主在維權時遭遇種種困難。有時候，業主甚至找不到項目的相關負責人，這實際上是把工程的質量風險不合理地轉嫁給了廣大業主。
據中國人民財產保險公司福建分公司責任意外險部的負責人鄧先生介紹，此次推出的建筑工程質量保險主要針對當投保的建筑物在出現影響主體結構安全的問題、局部倒塌、開裂以及主體出現超出規劃范圍的沉降時，保險人將采取修理、加固或重置等方式進行賠償；另外，投保人還可以選擇附加滲漏擴展條款，保險人負責在附加險條款保險期間內，因屋面、外墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道防滲漏工程的潛在缺陷發生滲漏所產生的修理、加固或重置費用的賠償。這意味著隨著這個險種的推廣，業主在面對房屋質量問題的時候將不再處于難以投訴、難以解決的不利地位，并能獲得實質性的賠償。而在賠償方式上，主要分為3個層次，即全額賠償、單位建筑面積賠償以及按業主手中的保險憑證來賠償。
單靠政府力量遠遠不夠
“應該說，作為政府一方，我們推行這個險種的愿望是很強烈的。建筑工程質量保險雖然是剛開發出來的新險種，但事實上政府為此已經醞釀了近一年的時間。”福建省建設廳下屬的建筑安全質量監督總站的相關負責人這樣對記者說道。
他表示：“現在很多開發商在推出項目之后其工程組就撤了，業主一旦發現房屋質量問題往往找不到相關責任人。而現在如果在工程動工前開發商購買了建筑工程質量保險，出現任何房屋質量問題業主都能找到責任方，并獲得相應理賠，減少損失。”
“我們這個險種是開發商投保，收益者主要是業主。”上述人保財險的鄧先生表示。據了解，目前建筑工程領域實行的責任終身制實際上發揮不了作用。由于受大業主（開發商）的委托，監理機構也無法真正代表小業主（購房者）的利益。而開發商投了建筑工程質量保險后，今后業主在買房時將可能同時收到一張建筑工程質量保險的保單，開發商要退保或是不投保，都必須征得所有業主的同意。如果建筑質量引起的問題導致業主受損，保險人將直接賠付業主，然后保險人再向相關責任方追償，因此業主的利益可以首先得到保障，而不需要四處奔波投訴。
上述質量監督站的負責人告訴記者，事實上新險種的受益者并不只是購房者：“這個險種不僅保護了購房者的利益，也保護了開發商自己的利益。開發商實際上是大業主，而購房者是小業主。開發商在購買了這個保險之后，一旦出現房屋質量問題就找保險公司理賠，開發商的風險減小了，所以事實上是大業主先受益，然后才是各個小業主。”
目前，建筑工程質量保險在福州還處在初步試點階段，各項相關業務還未全面鋪開。“依靠政府單方面的推廣是遠遠不夠的，這需要作為主體的保險公司和開發商的積極參與。現在我們還不了解保險公司方面的態度，如果他們沒有開發這個新險種，那么全面普及就不可能實現。而開發商是否購買這類商業保險，沒有行政上的強制約束。應該說這是一項需要政府、保險公司和開發商三方共同推動的工程。”這位負責人表示。
初步試點情況不樂觀
“我們公司現在沒有推出這個險種。”10月13日下午，平安保險公司的相關負責人告訴記者。“據我所知目前只有中國人民財產保險公司有推出這個險種。主要是因為開發商對此不感興趣，很少有人愿意投這個險。當然，我們以后可能會視時機來推出這個險種，這是一個趨勢，但現在缺少整體的氛圍。”
而太平洋保險公司的負責人也表示他們沒有推出這個險種，而且對于這個新險種的情況不甚了解：“聽說北京正在試行，福州的情況我們不太清楚。目前我們關于建筑質量方面的險種就是工程險，那是所有開發商都必須投保的。”
“作為開發商，我們肯定不愿意投這個險。”福州某房地產公司的副經理這樣表示，“主要因為這么做成本太高，并且目前對于商品房后期出現的一些質量問題如何界定尚存爭議，隨著住房使用年限的增加，業主在使用過程中可能造成的人為損壞也是導致問題出現的原因之一，這個責任由誰來負實際上很難說清。如果這個險是強制險，那我們也只能購買。”由此可見，開發商出于成本考慮并不愿意為這筆保險買單，這是當下福州在試點建筑工程質量保險的過程中所要突破的瓶頸。
“關于這個新險種的相關文件剛剛批下來，我們保險公司正在與各開發商進行協商。我們這次不打算全面鋪開業務，而是用一種積極穩妥的方式來推廣，即挑選資質比較好的開發商來開展這方面的業務。”人保財險的負責人介紹道。據了解，人保財險目前已經建立了包括建筑施工企業雇主責任險、建筑工程勘察責任險、建設工程設計責任險、單項建設工程設計責任險、住宅質量保證險等一攬子建筑行業責任保險產品體系，下一步將通過觀察各城市的試點情況再做進一步的探索。
與福州的情況類似，作為“建筑工程質量保險”試點城市之一的廈門，自上月正式推出這一新險種以來，竟沒有一家房地產商上門投保。
曾推出住宅質量保證保險
中國人民財產保險公司廈門分公司非車險部經理王東曉告訴記者，2003年1月15日，中國人民財產保險公司廈門分公司與廈門延銘房地產開發有限公司就華天花園簽署了“A級住宅質量保證保險意向書”，成為我國為購房者提供住宅質量保證保險的第四個項目，也是福建省此類險種的第一個項目。華天花園由廈門延銘房地產開發有限公司開發、廈門中建東北設計院設計，申請建設部A級住宅性能認定。經專家組對其技術方案和規劃建筑設計方案進行評審，同意該項目的全部住宅通過A級住宅性能認定預審。住宅質量保證保險類似于建筑工程質量保險，但非法定保險。
據王東曉介紹，這份住宅質量保證保險意向書是廈門第一份房屋質量保險意向書，但是由于該項目至今沒有銷售完，所以還沒有正式簽訂保單，而且保險公司與開發商簽訂的保單必須在項目竣工驗收完成一年之后方可生效。而最近新推出的建筑工程質量保險是針對通過廈門市政府立項的住宅和寫字樓項目，該保險在項目工程完成竣工驗收一年以后十年之內有效。
一方投保 多方受益
據悉，建筑工程質量保險的投保人主要是建筑企業、開發商。目前我國建筑業普遍采取質量保證金制度，為了保證工程質量，施工企業要承擔相當于工程合同價3％－5％的質量保證金，這部分的保證金由開發商代扣，竣工3年后若工程質量比較好、無投訴，才返還給施工企業。
但在實際中，施工企業往往不能按時拿到返還款。從近3年的情況來看，建設單位以保修名義長期扣留3％－5％的工程款，已嚴重影響施工企業的發展，成為拖欠工程款乃至農民工工資的重要原因。對此，王東曉表示，在項目的開發中，由建筑公司來承擔質量保證金一方面無法對房屋的質量實現切實的保證，另一方面建筑公司由于承擔比較大的資金壓力容易引發各種問題。而建筑工程質量保險的保費是一次性收取的，總體費率水平（0.3％左右）遠低于質量保證金，不會造成對建筑企業資金的長期占用，所以能夠緩解建筑企業一部分資金壓力，也能避免一些矛盾的出現。
但目前廈門所推出的建筑工程質量保險是由開發商投保，保單持有者為業主。那么開發商是否會將投保費轉嫁給購房者呢？
王東曉表示，建筑工程質量保險的基礎費率僅為0.3％，具體的計算方法是銷售價格×0.3％，也就是說開發商銷售額達到一億元人民幣，投保金額才30萬元。按照這種計費方式，建筑工程質量保險額非常低，不會造成房價上漲，而保險公司卻要承擔在竣工驗收一年以后的10年內出現的工程質量問題，所以說保險的受益人不僅僅是購房者，開發商也是一大受益者。
新險種推出無人問津
自2003年的“A級住宅質量保證保險”推出至今，廈門僅僅有兩個項目參與試點，而且由于還未達到竣工驗收一年的條件，所以確切地說不能算作住宅質量保證保險的投保成功項目。那么此次啟動建筑工程質量保險之后，廈門是否有住宅或者寫字樓的開發商參與投保呢？
據廈門人保的人士透露，目前尚未有主動到人保投保的開發商。王東曉告訴記者，由于試點期間暫不取消質量保證金制度，原先建筑業所通用的質量保證金制度仍在施行中，因此實際在試點中是兩種保險方式并用，開發商不積極投保也在情理之中。
“在目前市場對這一新險種的認可度不明朗的情況下，我們還是選擇觀望的態度。”廈門不少開發商認為，建筑工程質量保險試點工作有利于促進房地產開發企業加強質量管理，塑造品牌，但除非強制推行，否則大家都不愿意成為第一個吃螃蟹的人。一位開發商坦言，現在的房地產市場相對來說還屬于賣方市場，房子不愁賣不掉，無需以投保質量險這種方式來增加賣點。此外，即使房子出現質量問題，只要不是特別嚴重，消費者也不太愿意與開發商糾纏。因為商品房質量檢測程序繁瑣，費用也不低。同時，對房屋進行投保無形中增加了房屋的成本，將此費用攤入房價中購房者能否接受還有待檢驗。
此外，不少開發商對這一新險種并不了解。一位不愿意透露姓名的房地產商說，自己還沒聽說過這一險種。在記者解釋之后，他表示，自己的公司會不會投保，還要“看看再說”。他認為，如果真的出現房屋質量問題，開發商當然難逃責任。
工程質量險有望成強制險
與開發商的冷眼相待不同的是，不少廈門購房者對這一新險種表示歡迎。
“現在房子那么貴，好不容易買了一套，結果還出現質量問題，開發商賣房子的時候總是客客氣氣的，但交房后一旦出現房屋質量問題就不予理睬。”一位購房者表示，“如果這一險種能夠普及，就能從一定程度上讓業主的利益得到保障。”
一面是開發商缺乏投保的動力，另一面是購房者對新險種的熱情擁戴。王東曉表示，從目前情況看，建筑工程質量保險要得到推廣，還需要有政府部門的介入，使其成為一種強制險。
開發商參與建筑工程質量保險的步驟是：在立項伊始，與保險公司簽訂投保意向書，并繳納保費。保險公司為了降低賠付率，會派專業技術人員進行工程全程質量跟蹤；等到工程竣工驗收滿一年、并且沒有發生工程質量問題后，才和開發商正式簽單。如果保險公司發現了問題，開發商拒不整改，那么保險公司將拒絕承保。
如果被拒保，開發商已經交納的保費還退不退呢？如果是預售的期房，且所有購房者對工程缺陷默認，一致同意保險公司退保費，保險公司將把保費退還開發商。而由于開發商兼有業主身份，若保險公司退還保費，還要扣除前期的管理及保障費用。
除了用“退保難”來堵住開發商逃避責任的通道，建筑工程質量保險還采取浮動費率制來“獎優罰劣”，即先確定一個基礎費率，在此基礎上對資質好的開發商給予優惠，反之則漲價。對那些上了“黑名單”的開發商則拒保。
據王東曉介紹，建筑工程質量保險極有可能在今年底成為一種強制險，屆時將取代現行的質量保證金制度。王東曉還表示，雖然參與投保、和保險公司簽訂合同的是開發商，但保險公司主要考核的還是施工單位的資質，而對于不同等級的開發商，保險公司將制定不同的賠率。
來源：海峽財經導報
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