政府推行，開發(fā)商推卸，工程質(zhì)量險如何推廣

時間：2006-10-20 閱讀數(shù)：1279

　　建筑工程質(zhì)量保險，又稱工程質(zhì)量內(nèi)在缺陷保險，是為保護購房者合法權(quán)益而出現(xiàn)的險種。該產(chǎn)品承保開發(fā)商開發(fā)的建筑工程因潛在的缺陷發(fā)生的質(zhì)量事故造成的賠償責(zé)任，主險有長達10年的保險保障，開發(fā)商也可以附加保險期間為五年的附加滲漏條款。經(jīng)過建設(shè)部和保監(jiān)會的共同研討，由人保財險開發(fā)的這個險種目前已在北京、上海等全國14個城市試點推出。

　　但作為首批試點城市的福州和廈門，這一新險種的推廣情況卻并不盡如人意。

福州情況  推行工程質(zhì)量險勢在必行

　　“開發(fā)商偷工減料”、“剛買的房子就發(fā)現(xiàn)墻體掉灰、漏水、門窗密封不嚴(yán)等毛病”、“沒法收房，強烈要求整改”……在很多小區(qū)的業(yè)主論壇上我們總不難發(fā)現(xiàn)這些投訴住宅質(zhì)量的帖子。業(yè)主與開發(fā)商的矛盾往往就此被激發(fā)，經(jīng)過驗房、整改；再驗房，再整改，問題仍然難以得到解決。事實上，有很多工程的質(zhì)量缺陷是后期的小修小補無法彌補的。業(yè)主與開發(fā)商的交涉往往演變成業(yè)主拒絕收房，而開發(fā)商要求業(yè)主賠付延期交房違約金，雙方形成對峙的僵局。這方面的事例可謂數(shù)不勝數(shù)。
　　目前福州的商品房質(zhì)量問題主要集中在墻體滲漏、空鼓、下水道排水不暢、防盜門質(zhì)量差等問題。一些開發(fā)商在項目建設(shè)過程中為了節(jié)省成本，常常出現(xiàn)偷工減料甚至采用劣質(zhì)建材的問題，而一些實力不強的開發(fā)商囿于資金問題和交房日期的迫近，往往草草完工了事，從而導(dǎo)致了一系列的質(zhì)量問題和安全隱患，而開發(fā)商所處的強勢地位讓很多業(yè)主在維權(quán)時遭遇種種困難。有時候，業(yè)主甚至找不到項目的相關(guān)負責(zé)人，這實際上是把工程的質(zhì)量風(fēng)險不合理地轉(zhuǎn)嫁給了廣大業(yè)主。
　　據(jù)中國人民財產(chǎn)保險公司福建分公司責(zé)任意外險部的負責(zé)人鄧先生介紹，此次推出的建筑工程質(zhì)量保險主要針對當(dāng)投保的建筑物在出現(xiàn)影響主體結(jié)構(gòu)安全的問題、局部倒塌、開裂以及主體出現(xiàn)超出規(guī)劃范圍的沉降時，保險人將采取修理、加固或重置等方式進行賠償；另外，投保人還可以選擇附加滲漏擴展條款，保險人負責(zé)在附加險條款保險期間內(nèi)，因屋面、外墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道防滲漏工程的潛在缺陷發(fā)生滲漏所產(chǎn)生的修理、加固或重置費用的賠償。這意味著隨著這個險種的推廣，業(yè)主在面對房屋質(zhì)量問題的時候?qū)⒉辉偬幱陔y以投訴、難以解決的不利地位，并能獲得實質(zhì)性的賠償。而在賠償方式上，主要分為3個層次，即全額賠償、單位建筑面積賠償以及按業(yè)主手中的保險憑證來賠償。

單靠政府力量遠遠不夠

　　“應(yīng)該說，作為政府一方，我們推行這個險種的愿望是很強烈的。建筑工程質(zhì)量保險雖然是剛開發(fā)出來的新險種，但事實上政府為此已經(jīng)醞釀了近一年的時間。”福建省建設(shè)廳下屬的建筑安全質(zhì)量監(jiān)督總站的相關(guān)負責(zé)人這樣對記者說道。
　　他表示：“現(xiàn)在很多開發(fā)商在推出項目之后其工程組就撤了，業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題往往找不到相關(guān)責(zé)任人。而現(xiàn)在如果在工程動工前開發(fā)商購買了建筑工程質(zhì)量保險，出現(xiàn)任何房屋質(zhì)量問題業(yè)主都能找到責(zé)任方，并獲得相應(yīng)理賠，減少損失。”
　　“我們這個險種是開發(fā)商投保，收益者主要是業(yè)主。”上述人保財險的鄧先生表示。據(jù)了解，目前建筑工程領(lǐng)域?qū)嵭械呢?zé)任終身制實際上發(fā)揮不了作用。由于受大業(yè)主（開發(fā)商）的委托，監(jiān)理機構(gòu)也無法真正代表小業(yè)主（購房者）的利益。而開發(fā)商投了建筑工程質(zhì)量保險后，今后業(yè)主在買房時將可能同時收到一張建筑工程質(zhì)量保險的保單，開發(fā)商要退保或是不投保，都必須征得所有業(yè)主的同意。如果建筑質(zhì)量引起的問題導(dǎo)致業(yè)主受損，保險人將直接賠付業(yè)主，然后保險人再向相關(guān)責(zé)任方追償，因此業(yè)主的利益可以首先得到保障，而不需要四處奔波投訴。
　　上述質(zhì)量監(jiān)督站的負責(zé)人告訴記者，事實上新險種的受益者并不只是購房者：“這個險種不僅保護了購房者的利益，也保護了開發(fā)商自己的利益。開發(fā)商實際上是大業(yè)主，而購房者是小業(yè)主。開發(fā)商在購買了這個保險之后，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題就找保險公司理賠，開發(fā)商的風(fēng)險減小了，所以事實上是大業(yè)主先受益，然后才是各個小業(yè)主。”
　　目前，建筑工程質(zhì)量保險在福州還處在初步試點階段，各項相關(guān)業(yè)務(wù)還未全面鋪開。“依靠政府單方面的推廣是遠遠不夠的，這需要作為主體的保險公司和開發(fā)商的積極參與。現(xiàn)在我們還不了解保險公司方面的態(tài)度，如果他們沒有開發(fā)這個新險種，那么全面普及就不可能實現(xiàn)。而開發(fā)商是否購買這類商業(yè)保險，沒有行政上的強制約束。應(yīng)該說這是一項需要政府、保險公司和開發(fā)商三方共同推動的工程。”這位負責(zé)人表示。

初步試點情況不樂觀

　　“我們公司現(xiàn)在沒有推出這個險種。”10月13日下午，平安保險公司的相關(guān)負責(zé)人告訴記者。“據(jù)我所知目前只有中國人民財產(chǎn)保險公司有推出這個險種。主要是因為開發(fā)商對此不感興趣，很少有人愿意投這個險。當(dāng)然，我們以后可能會視時機來推出這個險種，這是一個趨勢，但現(xiàn)在缺少整體的氛圍。”
　　而太平洋保險公司的負責(zé)人也表示他們沒有推出這個險種，而且對于這個新險種的情況不甚了解：“聽說北京正在試行，福州的情況我們不太清楚。目前我們關(guān)于建筑質(zhì)量方面的險種就是工程險，那是所有開發(fā)商都必須投保的。”
　　“作為開發(fā)商，我們肯定不愿意投這個險。”福州某房地產(chǎn)公司的副經(jīng)理這樣表示，“主要因為這么做成本太高，并且目前對于商品房后期出現(xiàn)的一些質(zhì)量問題如何界定尚存爭議，隨著住房使用年限的增加，業(yè)主在使用過程中可能造成的人為損壞也是導(dǎo)致問題出現(xiàn)的原因之一，這個責(zé)任由誰來負實際上很難說清。如果這個險是強制險，那我們也只能購買。”由此可見，開發(fā)商出于成本考慮并不愿意為這筆保險買單，這是當(dāng)下福州在試點建筑工程質(zhì)量保險的過程中所要突破的瓶頸。
　　“關(guān)于這個新險種的相關(guān)文件剛剛批下來，我們保險公司正在與各開發(fā)商進行協(xié)商。我們這次不打算全面鋪開業(yè)務(wù)，而是用一種積極穩(wěn)妥的方式來推廣，即挑選資質(zhì)比較好的開發(fā)商來開展這方面的業(yè)務(wù)。”人保財險的負責(zé)人介紹道。據(jù)了解，人保財險目前已經(jīng)建立了包括建筑施工企業(yè)雇主責(zé)任險、建筑工程勘察責(zé)任險、建設(shè)工程設(shè)計責(zé)任險、單項建設(shè)工程設(shè)計責(zé)任險、住宅質(zhì)量保證險等一攬子建筑行業(yè)責(zé)任保險產(chǎn)品體系，下一步將通過觀察各城市的試點情況再做進一步的探索。

　　與福州的情況類似，作為“建筑工程質(zhì)量保險”試點城市之一的廈門，自上月正式推出這一新險種以來，竟沒有一家房地產(chǎn)商上門投保。

曾推出住宅質(zhì)量保證保險

　　中國人民財產(chǎn)保險公司廈門分公司非車險部經(jīng)理王東曉告訴記者，2003年1月15日，中國人民財產(chǎn)保險公司廈門分公司與廈門延銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就華天花園簽署了“A級住宅質(zhì)量保證保險意向書”，成為我國為購房者提供住宅質(zhì)量保證保險的第四個項目，也是福建省此類險種的第一個項目。華天花園由廈門延銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)、廈門中建東北設(shè)計院設(shè)計，申請建設(shè)部A級住宅性能認定。經(jīng)專家組對其技術(shù)方案和規(guī)劃建筑設(shè)計方案進行評審，同意該項目的全部住宅通過A級住宅性能認定預(yù)審。住宅質(zhì)量保證保險類似于建筑工程質(zhì)量保險，但非法定保險。
　　據(jù)王東曉介紹，這份住宅質(zhì)量保證保險意向書是廈門第一份房屋質(zhì)量保險意向書，但是由于該項目至今沒有銷售完，所以還沒有正式簽訂保單，而且保險公司與開發(fā)商簽訂的保單必須在項目竣工驗收完成一年之后方可生效。而最近新推出的建筑工程質(zhì)量保險是針對通過廈門市政府立項的住宅和寫字樓項目，該保險在項目工程完成竣工驗收一年以后十年之內(nèi)有效。

一方投保 多方受益

　　據(jù)悉，建筑工程質(zhì)量保險的投保人主要是建筑企業(yè)、開發(fā)商。目前我國建筑業(yè)普遍采取質(zhì)量保證金制度，為了保證工程質(zhì)量，施工企業(yè)要承擔(dān)相當(dāng)于工程合同價3％－5％的質(zhì)量保證金，這部分的保證金由開發(fā)商代扣，竣工3年后若工程質(zhì)量比較好、無投訴，才返還給施工企業(yè)。
　　但在實際中，施工企業(yè)往往不能按時拿到返還款。從近3年的情況來看，建設(shè)單位以保修名義長期扣留3％－5％的工程款，已嚴(yán)重影響施工企業(yè)的發(fā)展，成為拖欠工程款乃至農(nóng)民工工資的重要原因。對此，王東曉表示，在項目的開發(fā)中，由建筑公司來承擔(dān)質(zhì)量保證金一方面無法對房屋的質(zhì)量實現(xiàn)切實的保證，另一方面建筑公司由于承擔(dān)比較大的資金壓力容易引發(fā)各種問題。而建筑工程質(zhì)量保險的保費是一次性收取的，總體費率水平（0.3％左右）遠低于質(zhì)量保證金，不會造成對建筑企業(yè)資金的長期占用，所以能夠緩解建筑企業(yè)一部分資金壓力，也能避免一些矛盾的出現(xiàn)。
　　但目前廈門所推出的建筑工程質(zhì)量保險是由開發(fā)商投保，保單持有者為業(yè)主。那么開發(fā)商是否會將投保費轉(zhuǎn)嫁給購房者呢？
　　王東曉表示，建筑工程質(zhì)量保險的基礎(chǔ)費率僅為0.3％，具體的計算方法是銷售價格×0.3％，也就是說開發(fā)商銷售額達到一億元人民幣，投保金額才30萬元。按照這種計費方式，建筑工程質(zhì)量保險額非常低，不會造成房價上漲，而保險公司卻要承擔(dān)在竣工驗收一年以后的10年內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，所以說保險的受益人不僅僅是購房者，開發(fā)商也是一大受益者。

新險種推出無人問津

　　自2003年的“A級住宅質(zhì)量保證保險”推出至今，廈門僅僅有兩個項目參與試點，而且由于還未達到竣工驗收一年的條件，所以確切地說不能算作住宅質(zhì)量保證保險的投保成功項目。那么此次啟動建筑工程質(zhì)量保險之后，廈門是否有住宅或者寫字樓的開發(fā)商參與投保呢？
　　據(jù)廈門人保的人士透露，目前尚未有主動到人保投保的開發(fā)商。王東曉告訴記者，由于試點期間暫不取消質(zhì)量保證金制度，原先建筑業(yè)所通用的質(zhì)量保證金制度仍在施行中，因此實際在試點中是兩種保險方式并用，開發(fā)商不積極投保也在情理之中。
　　“在目前市場對這一新險種的認可度不明朗的情況下，我們還是選擇觀望的態(tài)度。”廈門不少開發(fā)商認為，建筑工程質(zhì)量保險試點工作有利于促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強質(zhì)量管理，塑造品牌，但除非強制推行，否則大家都不愿意成為第一個吃螃蟹的人。一位開發(fā)商坦言，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場相對來說還屬于賣方市場，房子不愁賣不掉，無需以投保質(zhì)量險這種方式來增加賣點。此外，即使房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，只要不是特別嚴(yán)重，消費者也不太愿意與開發(fā)商糾纏。因為商品房質(zhì)量檢測程序繁瑣，費用也不低。同時，對房屋進行投保無形中增加了房屋的成本，將此費用攤?cè)敕績r中購房者能否接受還有待檢驗。
　　此外，不少開發(fā)商對這一新險種并不了解。一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)商說，自己還沒聽說過這一險種。在記者解釋之后，他表示，自己的公司會不會投保，還要“看看再說”。他認為，如果真的出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商當(dāng)然難逃責(zé)任。

工程質(zhì)量險有望成強制險

　　與開發(fā)商的冷眼相待不同的是，不少廈門購房者對這一新險種表示歡迎。
　　“現(xiàn)在房子那么貴，好不容易買了一套，結(jié)果還出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商賣房子的時候總是客客氣氣的，但交房后一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題就不予理睬。”一位購房者表示，“如果這一險種能夠普及，就能從一定程度上讓業(yè)主的利益得到保障。”
　　一面是開發(fā)商缺乏投保的動力，另一面是購房者對新險種的熱情擁戴。王東曉表示，從目前情況看，建筑工程質(zhì)量保險要得到推廣，還需要有政府部門的介入，使其成為一種強制險。
　　開發(fā)商參與建筑工程質(zhì)量保險的步驟是：在立項伊始，與保險公司簽訂投保意向書，并繳納保費。保險公司為了降低賠付率，會派專業(yè)技術(shù)人員進行工程全程質(zhì)量跟蹤；等到工程竣工驗收滿一年、并且沒有發(fā)生工程質(zhì)量問題后，才和開發(fā)商正式簽單。如果保險公司發(fā)現(xiàn)了問題，開發(fā)商拒不整改，那么保險公司將拒絕承保。
　　如果被拒保，開發(fā)商已經(jīng)交納的保費還退不退呢？如果是預(yù)售的期房，且所有購房者對工程缺陷默認，一致同意保險公司退保費，保險公司將把保費退還開發(fā)商。而由于開發(fā)商兼有業(yè)主身份，若保險公司退還保費，還要扣除前期的管理及保障費用。
　　除了用“退保難”來堵住開發(fā)商逃避責(zé)任的通道，建筑工程質(zhì)量保險還采取浮動費率制來“獎優(yōu)罰劣”，即先確定一個基礎(chǔ)費率，在此基礎(chǔ)上對資質(zhì)好的開發(fā)商給予優(yōu)惠，反之則漲價。對那些上了“黑名單”的開發(fā)商則拒保。
　　據(jù)王東曉介紹，建筑工程質(zhì)量保險極有可能在今年底成為一種強制險，屆時將取代現(xiàn)行的質(zhì)量保證金制度。王東曉還表示，雖然參與投保、和保險公司簽訂合同的是開發(fā)商，但保險公司主要考核的還是施工單位的資質(zhì)，而對于不同等級的開發(fā)商，保險公司將制定不同的賠率。

 來源：海峽財經(jīng)導(dǎo)報